Déficit foncier : comment ça fonctionne, et comment en bénéficier ?
Vous êtes propriétaire d'un bien que vous mettez en location non meublée ?
Si vos charges dépassent vos revenus fonciers, vous pouvez bénéficier d'un avantage fiscal réel : le déficit foncier. Comment ça marche, pour quelles dépenses, et dans quelles limites ? On vous explique clairement.
Qu’est ce que le déficit foncier ?
Le déficit foncier concerne les biens loués nus au régime réel. Il apparaît lorsque les charges déductibles supportées par le propriétaire sont supérieures aux revenus fonciers perçus.
Ce mécanisme est particulièrement intéressant lorsque vous disposez déjà de revenus fonciers imposables, malgré la déduction de vos charges, et qu’ils ne peuvent pas bénéficier d’un autre régime fiscal comme le LMNP. Cela peut notamment être le cas de revenus issus de locations nues, de fermages, de SCPI, de certains club deals immobiliers ou encore d’écuries.
La stratégie consiste alors à acquérir un bien nécessitant d’importants travaux déductibles. Ce sont ces travaux qui permettent de générer suffisamment de charges pour réduire, voire gommer, les revenus fonciers imposables existants et ainsi créer un déficit foncier.
La première année des travaux, une partie de ce déficit peut également être imputée sur votre revenu global, dans la limite de 10 700 €. Le surplus n’est ensuite imputable que sur les revenus fonciers des années suivantes.
👉 L’intérêt principal du déficit foncier réside donc bien dans les travaux, qui permettent de créer un déficit suffisamment important pour neutraliser des revenus fonciers déjà imposables.
Micro-foncier ou régime réel : quel régime s'applique à votre situation ?
Il existe deux régimes d'imposition des revenus fonciers, mais un seul permet de créer un déficit foncier.
Le micro-foncier s'applique automatiquement si vos revenus fonciers bruts ne dépassent pas 15 000 € par an et que votre bien n'est pas soumis à un régime particulier. Dans ce cas, vous ne déduisez pas vos charges réelles : l'administration applique directement un abattement forfaitaire de 30 % sur vos loyers. Ce régime ne permet donc pas de générer un déficit foncier.
Si vos charges sont importantes, vous pouvez choisir le régime réel, qui permet de les déduire de vos revenus fonciers et, le cas échéant, de créer un déficit foncier. Cette option est irrévocable pendant trois ans.
Au-delà de ce plafond, ou pour la part du déficit qui provient des intérêts d'emprunt, la déduction n'est pas perdue : elle s'impute uniquement sur vos revenus fonciers des dix années suivantes.
FAQ
Qu'est-ce qui génère un déficit foncier ? Le fait que vos charges déductibles dépassent vos revenus fonciers, au régime réel d'imposition.
Quel est le plafond de déficit foncier imputable sur le revenu global ? 10 700 € par an, à condition de louer le bien pendant trois ans.
Que devient la part du déficit qui dépasse ce plafond ? Elle s'impute sur vos revenus fonciers des dix années suivantes.
Peut-on générer un déficit foncier au régime micro-foncier ? Non, seul le régime réel le permet, avec déduction des charges réelles.
Les intérêts d'emprunt sont-ils concernés par le plafond de 10 700 € ? Non, ils s'imputent uniquement sur les revenus fonciers, sans plafond, mais jamais sur le revenu global.
Sources
Tout savoir sur le déficit foncier - https://www.economie.gouv.fr/particuliers/gerer-mon-argent/investir-dans-limmobilier/tout-savoir-sur-le-deficit-foncier
Déficit foncier 2025 : définition, calcul, imputation et report - https://www.toutsurmesfinances.com/impots/deficit-foncier-definition-calcul-imputation-et-report.html