Micro-foncier ou régime réel : lequel vous fait vraiment payer moins d'impôt ?

Deux propriétaires, un même loyer... mais parfois plusieurs centaines d'euros d'impôts d'écart chaque année. La différence ? Le régime fiscal choisi. Le micro-foncier séduit par sa simplicité, mais il n'est pas toujours le plus avantageux. En quelques minutes, découvrez comment savoir lequel de ces régimes est le plus adapté à votre situation.

À noter avant de commencer : ces deux régimes ne concernent que les locations nues, non meublées. La location meublée relève d'un régime différent, le micro-BIC.

Le micro-foncier : la simplicité a un prix

Lorsque vos revenus fonciers bruts n'excèdent pas 15 000 € par an, vous relevez, en principe, du régime micro-foncier, sans démarche particulière. Ce régime vous permet de bénéficier d'un abattement forfaitaire de 30 % sur vos loyers. Ainsi, seuls 70 % des loyers perçus sont soumis à l'impôt, sans qu'il soit nécessaire de justifier vos charges.

C'est confortable, mais c'est aussi une déduction qui ne tient aucun compte de votre réalité. Si vos charges réelles dépassent ces 30 %, vous payez plus d'impôt que nécessaire, chaque année, sans même vous en rendre compte.

Le régime réel : chaque euro de charge compte

Le régime réel fonctionne différemment : il vous permet de déduire de vos loyers l'ensemble des charges réellement engagées. Si ces dépenses dépassent vos revenus fonciers, vous générez un déficit foncier. En cas de travaux, celui-ci peut être imputé sur votre revenu global, dans la limite de 10 700 € la première année, réduisant ainsi votre impôt sur le revenu. Le surplus est ensuite reportable sur vos revenus fonciers des dix années suivantes.

Ce régime s'applique automatiquement au-delà de 15 000 € de loyers, ou sur option volontaire, à exercer avant la date limite de dépôt de votre déclaration, conformément à l'article 32-4 du CGI. Attention : opter pour le réel vous engage pour trois ans de façon irrévocable, avec reconduction tacite ensuite.

Ce qui est déductible au régime réel :

Au régime réel, sont notamment déductibles :

☑️ Frais de gestion et d'administration (honoraires d'agence, comptabilité, gestion courante).

☑️ Primes d'assurance (assurance propriétaire non occupant, garantie loyers impayés, etc.).

☑️ Charges de copropriété non récupérables auprès du locataire.

☑️ Dépenses de réparation, d'entretien et d'amélioration du logement.

☑️ Frais de procédure engagés en cas de loyers impayés ou de litiges.

☑️ Taxe foncière (hors taxe d'enlèvement des ordures ménagères, récupérable auprès du locataire).

☑️ Intérêts d'emprunt et frais accessoires liés au financement.

☑️ Charges financières liées à la gestion du bien.

Le test des 30 % pour trancher rapidement

Une seule question suffit à orienter votre choix : vos charges déductibles représentent-elles plus ou moins de 30 % de vos loyers bruts ?

En dessous de 30 %, l'abattement forfaitaire du micro-foncier couvre déjà largement vos dépenses réelles. Restez sur ce régime, il est plus avantageux et plus simple.

Au-dessus de 30 %, chaque euro de charge non déduit au micro-foncier est un euro d'impôt payé en trop. C'est particulièrement vrai pour les biens nécessitant des travaux importants : le régime réel permet alors de générer un déficit foncier et de réduire nettement votre imposition. En location nue, l'amortissement du bien n'est pas possible comme en meublé mais les travaux, notamment de performance énergétique, restent un vrai levier d'optimisation.

FAQ

Jusqu'à quel montant de loyers puis-je rester au micro-foncier ? 15 000 € de revenus fonciers bruts par an, tous biens confondus.

Pour combien de temps l'option pour le régime réel m'engage-t-elle ? Trois ans, de façon irrévocable, avec reconduction tacite ensuite.

Le régime réel peut-il générer un déficit foncier ? Oui, dans la limite de 10 700 € imputables sur le revenu global l’année des travaux, puis sur vos revenus fonciers pendant 10 ans.

Comment savoir rapidement quel régime choisir ? Comparez vos charges déductibles à vos loyers bruts : sous 30 %, restez au micro-foncier ; au-dessus, le régime réel devient généralement plus avantageux.

Vous hésitez entre micro-foncier et régime réel pour votre bien loué ? Apollux Patrimoine vous aide à comparer les deux régimes selon votre situation réelle et à faire le choix le plus avantageux.

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Sources

Revenus locatifs (location non meublée) - service-public.gouv.fr

Revenus fonciers, régime micro-foncier - bofip.impots.gouv.fr

Article 32 du Code général des impôts - legifrance.gouv.fr

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